A história é comum em milhares de famílias brasileiras: um terreno comprado anos atrás onde, com o tempo, foram construídas duas, três ou mais casas. Uma para os pais, outra para o filho que casou, outra para alugar.
Embora funcione bem na prática, do ponto de vista jurídico essa situação traz um grande risco: o imóvel continua tendo apenas uma escritura. Na prática, ninguém é dono exclusivo do “seu” pedaço, o que impede vendas formais, financiamentos e gera grandes conflitos em caso de herança ou divórcio.
Para resolver esse problema de forma rápida e acessível, a Lei nº 13.465/2017 criou o Condomínio Urbano Simples. Essa figura jurídica simplifica a regularização de imóveis que abrigam mais de uma construção no mesmo terreno, desburocratizando a individualização e o registro de casas e cômodos.
Nossa equipe de especialistas em Direito Imobiliário do Costa & Tavares Advogados destaca os principais pontos e vantagens desse instituto para você regularizar o seu patrimônio com total segurança.
O que é o Condomínio Urbano Simples?
Previsto nos artigos 61 a 63 da Lei nº 13.465/2017, o Condomínio Urbano Simples é um instituto jurídico criado para simplificar a regularização de terrenos urbanos que abrigam mais de uma edificação (como casas ou cômodos independentes).
Nota explicativa: Quando a lei menciona “cômodos”, ela não se refere a um quarto interno de uma residência, mas sim a unidades habitacionais ou comerciais autônomas que possuem acesso independente (como edículas, kitnets, barracões nos fundos ou estúdios).
A grande inovação dessa lei é permitir que um único terreno seja desmembrado juridicamente no Cartório de Registro de Imóveis, gerando uma matrícula individualizada (uma escritura própria) para cada unidade, sem a burocracia ou os custos de um prédio ou condomínio tradicional.
Na matrícula original do terreno, ficam perfeitamente discriminadas:
- Áreas exclusivas: a construção e o espaço privativo de cada morador;
- Áreas comuns: corredores, quintais ou garagens compartilhadas;
- Áreas de passagem: garantindo que nenhuma casa fique sem acesso direto à rua.
Principais Vantagens: Por que essa é a melhor opção?
A legislação trouxe facilidades revolucionárias para simplificar o processo de individualização do imóvel:
- Dispensa de convenção de condomínio: não é necessário elaborar ou registrar aquele documento complexo exigido em prédios de apartamentos;
- Autonomia total do proprietário: com a matrícula própria em mãos, você pode vender, doar, financiar ou deixar de herança a sua casa, sem precisar da autorização dos vizinhos ou parentes que moram no mesmo lote;
- Gestão sem burocracia:não há obrigação de contratar síndico ou realizar assembleias formais. As regras das áreas comuns podem ser alinhadas por um simples acordo particular entre os moradores (com amparo subsidiário aos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil Brasileiro);
- Facilidades na Reurb-S (Interesse Social): para famílias de baixa renda em áreas de regularização, a averbação da casa pode ser feita por requerimento simples, dispensando o “Habite-se” e certidões negativas de débitos previdenciários (INSS).
Condomínio Urbano Simples x Condomínio Tradicional
Entenda a diferença entre o modelo simples e o modelo de edifícios (condomínio edilício):
| Característica | Condomínio Urbano Simples | Condomínio Edilício (Prédios) |
| Aplicação Principal | Terrenos com casas/cômodos independentes | Edifícios de apartamentos ou conjuntos comerciais |
| Convenção de Condomínio | Dispensada por lei | Obrigatória e complexa |
| Síndico e Assembleias | Não obrigatórios (gestão por acordo) | Obrigatórios |
| Burocracia e Custos | Reduzidos e simplificados | Elevados |
| Matrícula Individual | Sim (para cada casa) | Sim (para cada apartamento) |
Os Riscos de Manter o Imóvel na Informalidade
Adiar a regularização de um imóvel com várias casas pode gerar prejuízos financeiros e jurídicos graves:
- Impossibilidade de venda formal: você não consegue vender a casa por um preço justo no mercado, nem via financiamento bancário;
- Bloqueio em inventários: com a morte do proprietário do terreno, o imóvel entra em inventário como um todo. As disputas entre herdeiros sobre quem tem direito a qual casa costumam travar o processo por anos;
- Insegurança patrimonial: se o dono da escritura principal contrair dívidas civis, trabalhistas ou fiscais, todo o terreno pode ser penhorado, inclusive a casa onde você mora.
Por que contar com o escritório Costa & Tavares Advogados?
Apesar de ser um procedimento simplificado pela lei, a instituição do Condomínio Urbano Simples envolve etapas técnicas indispensáveis perante a Prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis.
Erros no memorial descritivo, na delimitação das frações ideais ou na interpretação das leis urbanísticas locais podem fazer o Cartório recusar o registro, gerando atrasos e desperdício de dinheiro.
O escritório Costa & Tavares Advogados Associados é referência em Direito Imobiliário e Regularização Fundiária. Oferecemos uma solução completa para o seu caso:
- Análise técnica e jurídica: avaliamos a matrícula do terreno e a viabilidade urbanística da sua região;
- Regularização sem estresse: cuidamos de toda a documentação, do memorial descritivo ao alinhamento com os órgãos públicos e Cartórios de Registro de Imóveis;
- Segurança na gestão familiar: elaboramos o instrumento particular de gestão das áreas comuns, prevenindo futuros desentendimentos entre condôminos ou herdeiros;
- Foco em resultados: conduzimos todo o processo com agilidade para que você tenha a escritura definitiva da sua casa no menor tempo possível.
Vamos conversar?
Perguntas Frequentes (FAQ)
O condomínio urbano simples serve apenas para imóveis irregulares?
Não. Ele pode ser utilizado tanto na regularização fundiária (Reurb) quanto para imóveis que já estão regulares, mas que possuem mais de uma edificação no terreno e desejam individualizar as escrituras.
É preciso a concordância de todos para dar início?
Sim. Como a instituição altera a matrícula do imóvel, é necessária a anuência dos proprietários que figuram no registro do terreno.
Posso financiar uma casa regularizada por esse modelo?
Sim. A partir do momento em que a unidade ganha uma matrícula própria no Cartório de Imóveis, ela passa a ser aceita por instituições financeiras como garantia de crédito imobiliário.
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