Imagine a seguinte situação: um condomínio decide aprovar em assembleia uma taxa extra de lazer direcionada unicamente aos inquilinos e moradores que não são proprietários para o uso das áreas de lazer. Além dos questionamentos entre os moradores, surge uma pergunta importante: essa cobrança é válida perante a lei ou o condomínio pode ser processado por isso?
A resposta é não, a cobrança não é válida. Recentemente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou um entendimento de extrema relevância ao julgar indevida a cobrança da chamada “taxa geral de lazer” exigida exclusivamente de possuidores não proprietários.
A decisão traz impactos relevantes para toda a comunidade condominial e se conecta a outra discussão bastante comum nos tribunais: a legalidade de proibir o acesso de inadimplentes às áreas comuns.
A seguir, entenda o que a Justiça determinou e como proteger o seu condomínio de regras que podem gerar processos e prejuízos financeiros.
O caso julgado pelo STJ: afinal, inquilino pode pagar taxa extra de lazer?
A controvérsia analisada pelo STJ no REsp 1.890.939/MG tratou da validade de uma norma do regimento interno que cobrava uma taxa adicional de lazer apenas dos ocupantes que não eram donos dos imóveis, como locatários, cessionários ou comodatários.
O Tribunal considerou a prática completamente ilegal com base nos seguintes pontos:
- Igualdade nos direitos de uso: ao alugar ou ceder um imóvel, o proprietário transfere ao morador o direito de utilizar as áreas comuns do edifício nas mesmas condições que ele possui, conforme estabelece o artigo 1.339 do Código Civil.
- Despesas ordinárias já inclusas: a própria Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 23) prevê que o locatário é responsável pelo pagamento das despesas ordinárias do condomínio, o que já contempla a manutenção de quadras, piscinas e academias.
- Ausência de justificativa técnica: a simples condição de não ser proprietário, sem a comprovação de que o morador gera um custo extra específico para o prédio, não justifica a cobrança diferenciada.
- Ofensa à isonomia: criar taxas exclusivas com base apenas na relação de posse do imóvel fere diretamente o princípio da igualdade previsto na Constituição Federal (artigo 5º).
O paralelo com a proibição de áreas de lazer para inadimplentes
O entendimento do STJ sobre a taxa de lazer conecta-se diretamente com outra dúvida muito comum nos edifícios: o condomínio pode proibir o morador em débito de usar a piscina, a academia ou o salão de festas?
Segundo a jurisprudência do próprio STJ, não. O Tribunal já decidiu a questão em mais de um julgamento:
- REsp 1.564.030/MG (Terceira Turma, Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/8/2016);
- REsp 1.699.022/SP (Quarta Turma, Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 28/5/2019).
Nesses casos, o STJ entendeu que o regimento interno não pode impedir o condômino inadimplente e sua família de usar as áreas comuns, inclusive as de lazer, como forma de pressionar o pagamento. O fundamento é o mesmo da decisão sobre a taxa de lazer: o direito de usar as partes comuns decorre da propriedade da unidade, e não de o condômino estar em dia com as contribuições. Para o atraso, o Código Civil já prevê consequências próprias, de natureza financeira, como juros moratórios e multa (art. 1.336, § 1º).
Isso não deixa o condomínio sem instrumentos. A cobrança das cotas em atraso deve ser feita pelos meios legais adequados, como a execução de título extrajudicial prevista no Código de Processo Civil (artigo 784, X), por meio da execução de título extrajudicial.
Nas duas situações, a mensagem é a mesma: a vontade da assembleia não é absoluta e encontra limites na lei, na isonomia e na dignidade dos moradores.
Os riscos de manter regras irregulares no regimento interno
Muitas vezes, por desconhecimento, os condomínios aprovam normas que contrariam a lei. As consequências de manter regras nulas ou ilegais na convenção ou no regimento interno são sérias:
- Ações para anulação de normas: qualquer morador prejudicado pode acionar o Judiciário para invalidar a regra aprovada.
- Restituição de valores: o condomínio pode ser condenado a devolver todas as taxas cobradas indevidamente, com acréscimo de juros e correção monetária.
- Indenizações por danos morais: impedir o acesso de moradores a áreas comuns de forma irregular gera passivos indenizatórios para a coletividade.
A importância da assessoria jurídica na prevenção de conflitos
A gestão de um edifício exige equilíbrio entre a manutenção da ordem e o respeito aos direitos de proprietários e moradores. Quando o condomínio adota regras sem respaldo jurídico, abre margem para questionamentos e despesas inesperadas.
Contar com orientação jurídica especializada ajuda a identificar inconsistências antes que elas se tornem disputas judiciais, assegurando que o regimento interno e as deliberações das reuniões estejam em total conformidade com a lei.
Por que contar com o Costa & Tavares?
A administração de um condomínio envolve decisões organizacionais e financeiras que exigem cautela. Contar com suporte especializado é fundamental tanto para evitar falhas na criação de normas quanto para solucionar conflitos já existentes.
O Costa & Tavares Advogados Associados oferece assessoria jurídica para condomínios, com atuação preventiva, consultiva e contenciosa. O trabalho contempla diferentes necessidades da gestão condominial, entre elas:
- Adequação de regimentos e convenções: análise e revisão de documentos internos para garantir alinhamento com a legislação vigente e a jurisprudência dos tribunais.
- Assessoria em assembleias: suporte jurídico na elaboração de pautas, editais de convocação e acompanhamento de reuniões para assegurar a validade das votações.
- Orientação na aplicação de penalidades: análise prévia sobre a legalidade de multas, advertências e restrições impostas a moradores.
- Cobrança e recuperação de créditos: atuação estratégica para a recuperação de cotas condominiais em atraso por meio de procedimentos eficientes e seguros.
- Defesa em ações judiciais: representação do condomínio em processos movidos por condôminos, inquilinos, prestadores de serviços ou terceiros.
Mais do que intervir em disputas, o objetivo do escritório é orientar síndicos e administradoras para que tomem decisões com total segurança jurídica e resguardem o patrimônio de todo o edifício.
Seu condomínio precisa revisar o regimento interno, esclarecer dúvidas sobre cobranças ou solucionar conflitos entre moradores?
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